Residencia pasiva, inversión extranjera y vivienda en Andorra

Contexto y retos del mercado inmobiliario

Andorra se enfrenta desde hace tiempo a uno de los retos más visibles de su desarrollo: el mercado de la vivienda. Los precios elevados y la demanda creciente han hecho que adquirir una propiedad sea cada vez más difícil. Esta situación convierte cualquier nueva regulación en un elemento crítico para el equilibrio económico y social del país, ya que puede afectar directamente tanto a la accesibilidad de la vivienda como a la dinámica de la inversión extranjera.

El proyecto de ley que modifica la Ley 9/2012, de 31 de mayo, de modificación de la Ley cualificada de inmigración, no es una excepción. Aunque introduce medidas con aspectos positivos, conviene reflexionar sobre cómo podrían afectar al mercado inmobiliario y a los residentes que llevan años viviendo en él. Esta regulación busca atraer inversores y talento al país, pero también genera debate sobre su incidencia en la distribución y accesibilidad de la vivienda. La clave está en combinar oportunidad con responsabilidad, garantizando que la inversión extranjera contribuya al crecimiento económico sin comprometer el acceso de los residentes locales.

Cambios en la residencia pasiva y perfil de los inversores

Actualmente, para los residentes que optan a una residencia sin actividad lucrativa, también conocida como residencia pasiva, la inversión mínima es de 600.000 €. Si esta inversión se destina a inmuebles, cada unidad debe superar este importe.

El Proyecto de Ley propone incrementar la inversión mínima total para la residencia sin actividad lucrativa hasta 800.000 €, obligando a complementar los 600.000 € destinados a inmuebles con al menos 200.000 € en otros activos andorranos, como participaciones en sociedades de derecho andorrano o instrumentos de deuda y financieros emitidos por entidades residentes en el Principado. Esta modificación permite filtrar más estrictamente el perfil de los inversores, centrándose en personas con mayor capacidad económica y garantizando que su contribución al país sea significativa.

Esta regulación establece una separación aparentemente clara entre pisos de gama alta, destinados a inversores extranjeros, e inmuebles más asequibles, reservados a los residentes locales.

Por un lado, protege el acceso de los ciudadanos a viviendas de menor precio; por otro, podría presionar al alza los precios de los inmuebles de gama alta hasta niveles superiores a los 600.000 €, estableciendo un nuevo punto de referencia en el mercado e intensificando, involuntariamente, la segregación entre diferentes segmentos.

Además, la medida persigue un objetivo complementario: controlar de manera ordenada la entrada de residentes pasivos sin actividad lucrativa, evitando incrementos poblacionales masivos que podrían desequilibrar la dinámica económica y social. Así, la combinación de exigencia económica y control poblacional busca asegurar un equilibrio entre la atracción de inversión extranjera y la protección de la accesibilidad de las viviendas para los residentes históricos.

Gravamen e implicaciones económicas

Otro elemento relevante del Proyecto de Ley es la modificación de los tipos de gravamen aplicables a la inversión extranjera inmobiliaria. Hasta ahora, el gravamen era progresivo: 3 % para la primera unidad inmobiliaria, 5 % para la segunda y 10 % para las inversiones que superasen los límites establecidos. El nuevo proyecto establece un gravamen del 6 % para la primera unidad y del 10 % para todas las restantes que excedan los límites.

Este cambio tiene un efecto doble: simplifica el sistema y hace más transparente la carga fiscal para los inversores, pero también encarece la primera inversión, filtrando aún más los perfiles de los nuevos residentes con mayor capacidad económica. Esto podría aumentar la rentabilidad de las inversiones destinadas a inmuebles de gama alta, incentivando la solidez y calidad de las inversiones extranjeras, pero reforzando al mismo tiempo la segregación entre pisos de alto valor destinados a inversores extranjeros y los inmuebles más asequibles para residentes locales.

Estos nuevos residentes podrían aportar recursos significativos que, gestionados adecuadamente, contribuirían a dinamizar el consumo, creando un círculo virtuoso que fomente un crecimiento sostenible y orientado a generar valor real para el conjunto del país.

Medidas para autónomos y sostenibilidad

El proyecto también prevé mecanismos para los profesionales titulados que quieran establecerse como autónomos. Se contempla un sistema de reserva de autorización de la solicitud de residencia que podría aportar seguridad y facilitar la gestión de los trámites. Esta medida, aunque añade cierta burocracia, también es positiva tanto para los candidatos como para la Administración, aportando previsibilidad y ordenando mejor la entrada de nuevos residentes sin exigir ningún depósito económico inicial. Esto hace que el proceso sea más transparente y planificado, beneficiando a todos los actores implicados.

Para los autónomos que no sean profesionales titulados, el depósito de 50.000 € experimenta un cambio relevante: 30.000 € dejan de ser retornables y pasan a ser ingresos definitivos para el Estado, destinados a inversión en servicios e infraestructuras. Este importe, que antes podía recuperarse si el residente dejaba de ser residente en el país, ahora contribuye directamente a la financiación de políticas públicas que podrían beneficiar a toda la comunidad, como la salud, la educación o la seguridad. Al mismo tiempo, filtra a los candidatos con capacidad económica suficiente para contribuir a la economía local, reforzando la sostenibilidad económica y social del país.

Equilibrio y futuro sostenible

En conjunto, la reforma evidencia la voluntad del Gobierno de atraer inversores con gran capacidad económica y talento, al tiempo que recuerda que cualquier regulación tiene efectos colaterales que deben gestionarse con cuidado. Esto es especialmente cierto en sectores sensibles como la vivienda, donde la presión sobre los precios y la accesibilidad puede ser inmediata. La clave será implementar estas medidas con equilibrio, asegurando que Andorra continúe siendo atractiva y competitiva, pero también accesible y sostenible para los residentes históricos y futuros.

Andorra apuesta por un futuro más ordenado y sostenible, combinando exigencia con oportunidad. El éxito de este proyecto dependerá no solo de la capacidad de atraer inversores con recursos, sino también de la gestión efectiva del mercado inmobiliario, para que la población local siga teniendo acceso a viviendas asequibles sin perder las oportunidades que la inversión extranjera puede ofrecer.